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不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景,当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦,命名为长江大厦,作为进军地产业的第一步。此后,李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产,相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦,规模愈来愈大。当时,投资房地产者大多以“孖展”(Margin)的方式进行,花钱购地只付30%现金,其余70%向银行按揭借贷,风险颇大,地价一下跌就支撑不下去。然而,李嘉诚持有充裕资金,既不用向银行借贷,亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期,香港先后爆发银行危机和政治骚动,地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景,并不为一时的调整而忧虑,反而利用这千载一时良机,大量吸纳被贱价抛售的地皮物业,一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。十大彩票正规投注平台然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。

十大彩票正规投注平台(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕

(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。十大彩票正规投注平台尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。

地价的急升,反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时,每方尺平均地价是4 868元,到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时,每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时,每方尺售价更进一步升至26 247元,升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而,这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比,仅是小巫见大巫而已。在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。美孚新邨的总投资近7亿元,分八期工程进行,从1966年底开始动工,到70年代中期全部完成,可为7万人提供居所,其规模之大,可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区,十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中,每期均有一个完善的商场,包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等,供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心,内设4层百货商场;第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校,以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。

信和地产购入这些土地后,即推行连串庞大发展计划,一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说:“我在1979年加入信和工作,当时主要负责尖东的发展,我记得当时的尖东是一大块填海土地,要发展它,一切从无到有,必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项,计有: 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心,及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场,这些庞大的发展,不但将红磡和尖沙咀连成一片,而且将尖东发展成一个现代购物旅游中心,奠定了信和集团的根基。”〔16〕1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。十大彩票正规投注平台香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕

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